Prefabrik evler; hızlı kurulumu, ekonomik maliyetleri ve modern tasarımlarıyla son yıllarda giderek daha popüler hale geldi. Birçok kişi, şehir gürültüsünden uzakta, sakin bir arsaya hayalindeki prefabrik evi kurmanın hayalini taşıyor. Ancak bu hayalin önündeki en önemli adım ve en sık yanılgıya düşülen konu: Arsa ve İmar Durumu.

Çoğu kişi, “Prefabrik ev için ruhsat gerekmez” veya “Tarlaya prefabrik ev yapılır” gibi yanlış bilgilere inanarak hareket ediyor. Altuğ Yapı olarak, bu kritik konuda doğru bilinen yanlışları düzeltmek ve yasal olarak nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini açıklamak istiyoruz.

Unutmayın: Prefabrik evler, yasal statü olarak betonarme evlerden farksızdır.

1. Temel Kural: Prefabrik Ev İçin Hangi Arsa Gerekir?

Yasal olarak bir arsaya kalıcı konut (ev) yapabilmeniz için o arsanın “İMARLI ARSA” statüsünde olması gerekir.

İmarlı arsa, üzerine yapı inşa edilmesine resmi olarak izin verilen, belediye sınırları içinde yer alan ve elektrik, su, yol, kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinin planlandığı parsel demektir.

2. “Tarla” (İmarsız Arsa) ve Prefabrik Ev Gerçeği

En çok kafa karışıklığı burada yaşanıyor. Bir arsanın tapusunda “Tarla”, “Zeytinlik”, “Bağ” veya “Bahçe” yazıyorsa, bu arsa imarsızdır (tarım arazisidir) ve üzerine kalıcı bir konut yapılması yasaktır.

İstisnası Var Mı? (Tiny House Farkı)

• Tiny House (Tekerlekli): Eğer yapınız “mobil” ise, yani bir karavan statüsündeyse (plakalı, tescilli, tekerlekli ve çekilebilir) imar iznine tabi olmaz. Ancak, temele sabitlenen, veranda eklenen prefabrik yapılar bu kapsama girmez.
• Bungalov veya Geçici Yapı: Bazı belediyeler, çok kısıtlı şartlarda (tarımsal faaliyeti desteklemek amacıyla, çok küçük metrekarelerde) geçici yapılara izin verebilse de bu, kalıcı bir ev statüsü taşımaz ve yasal riskleri yüksektir.

Tarlaya Ev Yapmanın Riski Nedir? İmarsız bir araziye yapılan prefabrik ev, tespit edildiği anda “kaçak yapı” statüsüne girer. Bu durumda hakkınızda yasal işlem başlatılır, yüksek para cezaları kesilir ve en önemlisi, yapınız için yıkım kararı çıkarılır.

3. “Arsam Var” Diyenlerin İzlemesi Gereken Adımlar

Arsanızın durumunu netleştirmek ve prefabrik ev projenize başlamak için şu adımları izlemelisiniz:

Adım 1: İmar Durum Belgesi Alın Yapmanız gereken ilk şey, arsanızın bağlı bulunduğu Belediye veya İl Özel İdaresi’ne giderek tapu bilgilerinizle (Ada/Parsel) “İmar Durum Belgesi” sorgulaması yapmaktır.

Adım 2: Belgeyi Yorumlayın (KAKS ve TAKS Nedir?) Bu belgede, arsanıza ne yapıp yapamayacağınız yazar:

• İmar Durumu: “Konut Alanı”, “Ticari Alan” veya “Tarım Arazisi” olup olmadığını gösterir. Ev için “Konut Alanı” olmalıdır.
• TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Arsanızın yüzde kaçına binanın tabanını oturtabileceğinizi gösterir. (Örn: 500 m² arsada TAKS %20 ise, evinizin tabanı en fazla 100 m² olabilir).
• KAKS (Emsal – Kat Alanı Kat Sayısı): Toplam inşaat alanınızın ne kadar olabileceğini belirler. (Örn: 500 m² arsada KAKS 0.40 ise, toplam 200 m² inşaat hakkınız vardır; bunu 100 m²’lik 2 kat olarak kullanabilirsiniz).

Adım 3: Resmi Süreci Başlatın Arsanız imarlı ise ve şartlar uygunsa, süreç betonarme evle aynıdır:

1. Mimari Proje: İstediğiniz prefabrik ev için mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler hazırlanır.
2. Ruhsat Başvurusu: Hazırlanan projelerle birlikte belediyeye “İnşaat Ruhsatı” için başvurulur.
3. Temel (Subasman) ve Kurulum: Ruhsat alındıktan sonra, projeye uygun temel betonu (subasman) atılır ve prefabrik evinizin montajına başlanır.
4. İskan (Yapı Kullanım İzni): Ev tamamlandıktan sonra, projeye uygun yapıldığına dair belediyeden “İskan” (Yapı Kullanım İzin Belgesi) alınır.

Sonuç: Prefabrik ev, yasal izinler alındığı sürece imarlı arsalara hızlı ve güvenli bir şekilde uygulanabilen harika bir çözümdür. “Tarlaya yaparım, bir şey olmaz” düşüncesi, hem hayallerinizi hem de bütçenizi riske atar.